Объект 1284 · idealista 108361408
Дом на 530 м² и 5 857 м² городской земли в Xuvia
Narón, A Coruña · 290 000 €
Кадастровая парцела 8488012NJ6188N, Estrada de Castela 907 (дорога AC-862), Xuvia, северный берег ría de Ferrol. Объявление агентства Iinmoo Real Estate, 290 000 €. Строка в трекере — 127.0.0.1:5001/properties/1284.
Вердикт в одном абзаце
Что здесь хорошо, что плохо и на чём всё держится.
Хорошо и проверено. Под домом — 5 857 м² suelo urbano consolidado, и это сто процентов парцелы: городской земли столько за эти деньги в выборке больше нет — 49,5 €/м² против медианы 136 по 58 объектам. Кадастр опознан без сомнений (пин объявления попал внутрь самого здания, адрес совпал слово в слово) и в площади участка не расходится с объявлением ни на метр. Вода ría de Ferrol — в 283 м, склон падает к ней без единого бугра, рельеф вид допускает. И сервисы городские в буквальном смысле: станция в минуте, супермаркет в минуте, школа в двух, больница в двенадцати, Ferrol в десяти — это измеренные минуты трекера, не обещания.
Плохо и тоже проверено. Это не дом на отшибе: застройки вокруг в полтора раза больше, чем у образца в Malpica (2 810 / 6 833 / 22 211 м² в кольцах 100/150/300 м — плотнее лишь 7 из 52 измеренных), региональная AC-862 проходит в 21 метре — это его собственный адрес, а в 424 м стоит Megasa Siderúrgica: электродуговая печь, плавит и разливает лом, и 3 августа 2026 в DOG опубликован пересмотр её комплексного экологического разрешения. Дом 1950 года продаётся под ремонт, отопления нет вообще, и «1 planta» в объявлении — неверно: кадастр и фотографии знают два уровня. Среди 34 фотографий кадра с водой нет — вид никто не видел, рельеф его лишь допускает.
И главное, на чём держится решение. Дешевизна здесь — плата за две вещи сразу: за ремонт 75-летнего дома и за окружение. Первую можно посчитать сметой; вторую надо пойти и послушать: завод в 424 м — вопрос розы ветров и шума, и период замечаний по его разрешению открыт прямо сейчас. А ценность земли упирается в ordenanza PXOM: делится ли парцела и что на ней можно построить — отвечает аюнтамьенто Narón, не карта. Вопросы — списком.
Что говорит трекер
Скоры и измерения живут в приложении: строка 1284. Там же кнопка Enrich, история измерений и вся карточка целиком.
Почему у «не на отшибе» такой высокий скор — вслух. 79,4 — один из лучших общих
скоров в базе, и он честный в своих рамках: цена, размеры, минуты до сервисов и близость
воды. Но штрафа за завод, дорогу и плотность соседей в нём нет: критерий рисков
в скоринге весит 0, а сам скан рисков Megasa не видит — в OSM у неё нет тега
процесса, а голое man_made=works по правилам доказательств уликой не
считается (скан честно показывает карьер в 1,4 км, ЭДАР в 1,8 и свалку в 4,5 —
всё, что тегировано). Исследование «Большие дома» отсеяло этот дом ровно за
окружение. Обе рамки честные; вопросы у них разные.
Что решает покупку
- Ordenanza PXOM на 5 857 м². Главный вопрос объекта: делится ли парцела и сколько на ней можно построить. Если земля делится — экономика сделки меняется целиком; отвечает аюнтамьенто Narón (PXOM 22.04.2002, к LOUG не адаптирован).
- Megasa: слушать и читать. Приехать в разную погоду и время суток (шум, запах, роза ветров), и прочитать документ пересмотра комплексного экологического разрешения в DOG от 03.08.2026 — период замечаний открыт, там написано, что именно завод собирается делать.
- Смета ремонта. Дом 1950 года: кровля, проводка, окна и отопление с нуля (его нет вообще). До сметы любые «49,5 €/м² земли — дёшево» — половина правды.
- Статус объявления. Обновлено 19 июня, продаёт Iinmoo Real Estate; перед выездом проверить, что оно живо, и запросить nota simple.